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租户押金保护
8/1/2017
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在英国购买房产的投资客通常都会选择出租自己的房产。在英国,出租房产需要遵守政府的押金保护政策。然而这押金保护政策具体内容是什么?与国内又有什么不同?以及出现纠纷时的解决办法有哪些?这篇文章都给出了具体的解释。

在英国,房屋业主必须依据某政府支持的租赁保障计划依法保障承租人的押金。以下是您需要了解的所有相关的信息。


一、什么是押金?


押金通常等于一个月的租金可能更多,押金用来保障业主受到任何违反租赁协议行为所遭受的损失,包括财产损失、清洁和未付账单。

押金在整个租赁期间都是承租人的财产。如果承租人遵守协议,业主应在租期结束时退还其押金。


押金保障计划仅对货币形式的押金给予保护。尽管承租人可以接受诸如汽车等物品来代替货币,但不受政府押金保障计划的保护。


CBRE建议在租期开始时罗列财产清单,以便记录租期开始时的财产状态,以及所包含物品。虽然这不是押金保障计划的要求,但是如果在租期结束时出现纠纷,记录财产清单可作为一种良好的做法。

财产清单应由业主和承租人签字。如果没有财产清单,则在租期开始时拍摄的房产内外的照片也是一项有效的记录。承租人可以检查业主在押金声明中涵盖的任何承诺的环境设施。


二、押金保障计划的效力在哪里?


在过去,如果业主与承租人有纠纷,业主可在租期结束时扣留全部押金。英国政府在2007年引入租赁押金保障计划,以规范租赁制度:如果业主在2007年4月6日以后做了房产的保障性短期租赁,则业主必须采用已批准的押金保障计划保障承租人的押金。 


这些条件在有些情况下不适用,例如当业主与承租人一同在房产中居住,或者承租人居住在学生宿舍内时。


在英格兰和威尔士有三个实行中的政府支持的押金保障计划:押金保障服务(DPS)、我的存款、租赁押金计划(TDS)。在苏格兰和北爱尔兰有独立的租赁押金保障计划。


这些计划旨在协助保障押金,在租期开始前为业主和承租人提供公平有效的解决纠纷的手段,促进业主与承租人之间更多的了解。如果采用其它方案,则押金不受法律保障。


三、押金保障计划中的托管和保险


所有三个租赁押金保障计划都提供托管和有关保险的服务选择。


1、托管 


托管选择是指业主在租赁期间根据保障计划将押金进行寄存。当业主和承租人在租期结束时就应退还押金总额达成一致时,该押金会被退还。该服务可免费享用,因为它是由押金利息来进行资助。


截至到2016年4月1日,只有押金保障服务向业主提供托管模式。但是,在租赁押金计划被给予押金保险,以及存款计划通过后,现在可为首次选择托管计划的业主提供两种选择。


海外购房的业主必须采用托管押金保障服务计划,除非他们选用英国注册的租赁代理机构来管理其海外租约,具体情况可向CBRE专业人员咨询。


2、保险 


保险的选择是指业主在租赁期间持有承租人的押金,并支付保障计划一笔费用作为受保护费。业主在租期结束时负责还款。如果业主不向承租人支付欠款,那么由保险人向承租人支付,并尝试从业主处收回欠款。


四、签署租赁协议后须立即加入保障计划


承租人在签订租赁协议前,可以向业主支付所持有的押金,但业主不需要保护押金,直到他们成为承租人。一旦承租人签署了租赁协议,业主所持有押金必须受到保障计划的保护。业主(或其租赁代理人)必须在收到押金后30天内将其存入押金保障计划,并通知承租人已选用的保障计划。 


即使承租人押金由第三方(比如承租人的父母)支付,业主仍需要采用押金保障计划。


在收到押金的30天内,业主必须向承租人提供:

·  出租房产的地址

·  押金支付

·  押金受保护方式

·  押金保障计划及其纠纷解决服务的联系人姓名和联系方式

·  业主或租赁代理人的姓名和联系方式

·  支付押金的任何第三方的联系人姓名和联系方式

·  为什么他们会扣除部分或全部押金

·  如何申请退还押金

·  如果承租人在租期结束时无法联系到业主,如何处理

·  如果押金存在纠纷,如何解决


五、押金保障计划有效期多长?


租赁期间,承租人的押金由同一业主保护。如果承租人决定续租,押金会继续受保护。如果承租人决定租期结束前离开房产,他们仍然会受到合同的合法约束,直到与业主确认租期终止。仲裁人需要证据表明租期已经结束。

 

六、如果怀疑业主未采用押金保障计划,如何处理?

如果承租人认为业主没有按预期要求采用押金保障计划,可以在租赁期间随时向当地的地方法院提起诉讼。然而,承租人在采取该行动前,应先通知业主给予他们押金受保护的权利。在向法院投诉之前,应先进行法律咨询。

法院有权责令业主在14天内偿还承租人押金或将其存入一个托管租赁押金保障计划的银行账户。法院还可以命令承租人在两周内偿还承租人最多三倍的原始定金作为罚款。



七、在租赁结束时会发生什么?

承租人可以在租期结束前10天内预估有多少押金将被退还。押金通常存入到承租人的银行账户。 

政府支持的计划意味着承租人在以下条件下可收回押金:

·       满足租赁协议条款

·       房产或其所含物品无损坏

·       租金已支付

 

八、如何解决租赁纠纷

每个押金保障计划都提供纠纷解决服务,名为替代性纠纷解决机制。如果承租人和业主就租期结束时应退还押金额有分歧,可采用该机制进行处理。这是一种免费服务,旨在解决分歧,无需法庭诉讼。注册纠纷解决会有时间期限,建议业主及承租人尽快联络租赁押金保障计划。

清洁费和一般性磨损都是押金纠纷的常见起因。上议院将这一短语定义为“承租人房产的合理使用和自然力的正常作用”。这也是一个合理的原则,住户不应承担任何财产,或任何固定装置或装修恢复至租期开始时状态的全部费用。 

纠纷解决服务稍有不同,这取决于押金保障计划,但总体原则是相同的。

只有业主和承租人同意使用并接受最终决定,才能应用该服务。

如果出现纠纷,业主和承租人都需要在所需时间内提供证据给公正、合格的仲裁员。仲裁员可以是根据合同的特殊押金保障计划聘请的个人或由该押金保障计划直接任用。


证据类型包括:

·       租赁协议

·       库存

·       照片或视频证据

·       发票、收据和报价单

·       银行结算单

·       水电费和议会税

·       证人证词


任何一方当事人在此过程中不需见面,仲裁员不得参观涉案房产。仲裁员将决定最终结果。 

仲裁员将会考虑到可能包含的下列因素:

·       租期时间

·       承租人人数和年龄

·       房产及其固定设置和装修的质量和状态

·       房产和/或固定设施及装修的磨损或损坏


业主有责任表明,其有正当理由要求扣留全部或部分押金,否则此押金仍然是承租人的财产。

如果业主或承租人不同意采用纠纷解决服务,则需进行法院诉讼。

业主负责确保押金由某一保障计划安全保管,即使他们雇用租赁代理人来管理押金,以便让承租人放心。

值得花时间研究不同的方案,并找到最佳方案,需考虑房产、租赁协议和业主做出正确选择时的自身情况。


可通过以下途径寻求进一步的帮助和建议:

·       当地公民咨询处

·       律师 

·       英格兰或威尔士的避难所


当然,如果您有任何关于英国租房或出租问题,欢迎向我们咨询。

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