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澳洲房产的资本增值和现金流
8/1/2017
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如今海外房产投资成为投资项目中的一大热门,而投资房产,了解资本增值、资本收益和现金流之间的区别便显得至关重要。本文便详细地解释了三者之间区别,并教你怎么样才能正确根据自己的投资需求做出符合自己的选择。

您了解自己的资金么?你知道现金流吗?

对于任何计划进入房地产市场的人,了解资本收益、资本价值增长(升值)与现金流量之间的差异,是非常有帮助的。有很多财务方程可以用来计算租赁房产的每一笔投资。

资本收益≠资本增值

CBRE解释说,资本收益是投资者在出售房产后赚取的利润,而资本增值(价值增长)是您仍然拥有的财产价值增加,两者存在差异。

资本收益是扣除房产收购的初始成本和相关销售成本后的投资收益,并计税。基本上,资本收益等于销售价格减去购买成本减去与相关的购买与销售成本。

如果房屋设施经过改造或扩建改善的,可能会发生资本价值增长。当您在郊区购买房屋后,由于房屋短缺和/或购房者的强烈需求,房地产价值也会增长。只要其中一项发生,您财产的账目资本价值就会增长。

只要您不出售您的财产或进行资本增值税事宜,您不会被要求为缴纳资本增长纳税。

 

什么是现金流?

在所有正常的持续成本都从所有正常收入(租金)中扣除后,投资者的口袋中留下的就是现金流。现金流是在扣除所有持续费用后,留给投资者的资金。

简单来说,从税收的角度来看,现金流是全部租金收入减去房产费用减去贷款偿还加上任何税收优惠。

CBRE表示,澳大利亚许多郊区的房产价格比租金上涨得更快,因此投资房屋通常会为业主造成负现金流,也就是说,每月偿还的贷款额度高于收到的租金。

 

如何聪明地进行投资?

CBRE建议,如果一旦开始投资,就需要考虑现金流和资本增值,这取决于投资者投资的真正目的。

如果计划是将持有房产并传给下一代,那么现金流量将比资本收益更为重要,但如果该计划是购买和持续购买投资物业,则其需要现金流和资本收益/权益增长。

投资者的目标应该是在资本价值增长与经常性现金流之间“寻找平衡”。对于投资者来说,需要自己研究并找到符合个人需求的房产。

最重要的是,如果是投资房产必须考虑出租的可能性,租金现金流来帮助支付与房产相关的持续成本。另外,在获得长期资本收益的全部利益之前,不建议出售房产。

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