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Buy-to-Let购房者指南
7/11/2017
51.7K
现在越来越多的人考虑做海外房产投资,其中最典型的就是购房出租这种形态。那么什么是购房出租,又有哪些需要注意的事项呢?本文就给您精心整理了英国购房出租的攻略。

致英国房东:最全的出租指南请查收


全球资产配置浪潮来袭,您是否考虑成为英国房东?英国作为老牌的发达国家,伦敦全球金融中心的地位不可撼动,当前英国脱欧谈判英镑浮动,中资大举收购伦敦房产项目,您是否决定踏入这一窗口期做英国房东?全球五大行之一CBRE精心准备了最全的英国购房出租指南,希望能为您答疑解惑,提供帮助。


什么是购房出租?

购房者购买房屋专门用于出租给租户而不是自己居住。投资者可以通过收取租金来赚取收入(只要高于每月的抵押贷款还款额),在出售房产或在许多情况下都能获得收益。
不过,就像所有投资一样购房出租也会带来风险。例如住房市场发生变化,您可能会遭遇利率上升或陷入困境的租户或无法出售房屋。

 

1、什么是购房抵押贷款?


如果您无法全款购买投资房产则需要申请抵押贷款。
住房抵押贷款和投资抵押贷款有很多不同这要从您的承担能力的评估方式说起。贷款银行不是看您的薪水,而是将房产的潜在租金收入视为您的主要收入来源。大多数贷方也会考虑您的个人收入。
通常银行希望您的预期租金收入经由独立信源验证能够至少达到每月所支付贷款利息的125%。基于固定利率,标准可变利率(通常加1%)或可能高于二者的预定利率。不同贷款人的计算也有所不同。
25%余地和利率空间是为了确保没有租户的所谓空租期内您也可以获得贷款,使贷款银行相信您可以支付款项。


购房出租贷款的首付往往大于标准贷款。大多数购房出租贷款人预计至少需要预付25%甚至30%的首付款,有时需要40%以上。

 


2、贷款手续费有哪些,费用是多少?

利率越低的购房出租按揭往往前期费用越高。例如,首位固定利率需要预付2.5%费用,对于200,000英镑按揭而言相当于5,000英镑。您可以贷款时收回这一费用,但也意味着需要支付利息。

所以,重要的是选择购房出租按揭时估量利率与其他费用,因为在某些情况下,利率较高实际上可能更便宜。

如果您对复杂的贷款手续及各项费用不甚了解,欢迎向身边的CBRE专业置业顾问进行咨询。


3、我应该购买哪种房产?

寻找自住房时,在正确的位置寻找合适的房产很重要,寻找出租用房产时这一点也同样重要。所以,开始寻找之前,请仔细考虑您希望出租给什么样的租户。比如大学生希望住在靠近大学和夜生活的便宜房产中,而带小孩的住户则对好学校附近、带大量储存空间和花园的房产感兴趣。如果地理位置或房产类型不匹配,则可能获得的租金较低,而且可能很难找到租户。

另外请注意,有些房产很难获得按揭,比如前政府廉租房、新开发项目和商业处上方住宅等,需要进行规避。


4、租户的类型是否重要?


租户类型确实会影响您的计划。例如,许多贷款人都对学生租房和多人合租房产(HMO)按揭有所限制。HMO建筑物的定义是三人以上,超过一户合租,共用厕所、卫生间或厨房设施。 


5、如何选择购买地点?


如果您刚刚开始购房出租建议寻找CBRE专业团队进行管理,您在国内便可轻松掌控房屋出租相关的各项事宜。

 

6、您更倾向于资本增长还是有好的租金回报?

作为一名购房出租投资者,您可从资本增值(房产价值的中长期增长)或固定租金回报(房产产生的收入,表示为房产价格的百分比) 。您需要弄清楚哪方面的优势更大。


例如,如果您初期需要投入较大,而且不可能获得高租金收益,则需考虑房产价格的上涨。相反,如果您正在购买较便宜的房产出租给多名学生,则应考虑租金收益。良好的租金收益率基准通常为每年5%左右。一些房产可能高达7%,而HMO(合租房产)的收益率可达到12%至15%。

 

7、房东的责任有哪些?


跟国内的房东不同,作为英国房东需承担一定的法律责任。比如,必须确保租户押金是安全的,而且租户的住房权利受到租赁合同的保护。


租赁合同有许多种但最受欢迎的是短期保证租房(AST)。AST时间固定,通常为6个月或12个月。详细说明租户需要支付多少租金,谁负责维修,收回房舍通知,租金什么时候可以提高,租期持续多长时间,以及租户押金受到保护的权利。


押金保障方案是法律的要求如果您不提供您或您的置业顾问将被罚款。政府支持的押金方案包括两种,保险和保管。根据保险方案,由房东或中介持有押金,并向保险人支付利息;保管方案即押金直接支付予押金保障方案并赚取利息。每个方案都提供独立的解决方案以解决房东和租户之间的问题。2016年4月1日起将有更多选择。


其他房东责任包括:保障租户居住内的安全维修房屋结构和外部维护供暖和供水系统确保家具符合消防安全规定确保燃气和电气安全等。

 

8、什么是购房保险?

购房保险也称为“房东保险”,购房出租保险覆盖建筑物及其内容物保险,以及房东责任。

房屋保险贷款人要求大部分房东投保房屋保险后才能获得购房贷款。如果您的房屋损坏或毁坏,需要修理或重建,费用将由保险支付。

请确保您在房屋保险单上填写正确的重建价值。这与购买房产的金额不一样,如果您不确定,请咨询CBRE专业的置业顾问。

物品保险包括房屋中的家具。即使不带家具,保护地毯、窗帘和白色物品等物品也可以。租户自行负责房屋内的自有物品。

房东责任险:负责租户及其访客在您的房屋内的安全。通常这种投保只是一种选择,但在某些情况下,您可能需要最低保险。

 

9、购房税的含义

购房出租房产需要缴纳各种税款,自2016年以来变得更加严格。

租金所得税:房屋租金将根据您的相关税阶征税。但您也可以从您支付的税费中扣除一些费用,包括中介费用、建筑物及其物品保险、市政税和水电费(如果您代租户支付)和必要的维护费,如屋顶修理或新锅炉。

但自20164月以来出租带家具房屋的房东不能再从税费中扣除10%“磨损成本。相反只能要求减少实际损坏或修理费用。

20174月起所有房东按揭利息减免最高为基本利率的20%(经验丰富的房东一直习惯税费抵扣按揭利息高收入者甚至高达45% )。减免将从2017年4月起开始逐步实施,到2020年全部转变。

这两个变化都可能对房东利润造成相当大的影响。 

资本收益税购房出租房屋需缴纳资本收益税(CGT)当您提高价格出售房产时需缴纳税费;换句话说,您的收益需缴税。根据纳税等级支付18%或28%。但这部分也有一定补贴。2016/2017税收年度,首个11,100英镑利润无需缴纳CGT。对于共同拥有资产的夫妇,可达到22,200英镑,您也可以用印花税抵扣CGT税。目前您需要在购买房产后18个月内支付CGT税。但自2019年起需要在一个月内支付。

印花税:另一个不好的消息,现在购买“额外房产”(包括出租用房产),房东需要在印花税等级上再加3%。

新税项自201641日起生效适用于所有超过40,000英镑的投资住房低于自住住房的12.5万英镑。同时对房产总价征收3%印花税,而不是最近废止的按段缴税。

举例来说,当前275,000英镑的出租用房产需缴纳12000英镑印花税,高于之前的3,750英镑。   


10、建议寻找专业顾问帮助


由于您进行海外房产出租投资,建议寻找专业的置业顾问比如CBRE团队,协助您完成整个流程:推荐房源、协助购买、寻找潜在租户并进行信用调查、制定 合同、房屋出租管理等,免除您的后顾之忧,让您坐享其成,安心做英国房东。


购房Tips:

  • 充分利用空间:如果您租给学生,可以将客厅变成卧室,提高租金收入
  • 购买现代化房产:现代化的房产往往比旧房子更容易出租,维护更少 
  • 租前调查:彻底调查租户资料,并进行信用调查
  • 保持清洁:长期租赁后务必清理并重新装修房屋
  • 不可贪心:最好租给租金较低的好租户,而非租金较高的坏租户。
  • 买小房子:如果购买大房屋,则可能与更多房东竞争
  • 考虑现金支付:重新抵押房产比购房出租抵押较为便宜。请听取财务人员建议
  • 注意:选择房屋中介时,请确保是房屋出租代理协会的一员,并加入国家批准的租赁方案

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